פסק-דין בתיק ה"פ 2044-01-12

1.                 לפני בקשה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכרון הדברים שנחתם בין מר רחמים ברוך (להלן: "המשיב") לבין חב' גולר סגנון בע"מ (להלן: "המבקשת"), ביום 13.9.11, ועניינו במכירת מלוא הזכויות במקרקעין המצויים באזור התעשייה בקריית-מלאכי, רח' החרושת 14 (פינת רח' העמל 3), והידועים גם כגוש 301 חלקה 83, בשטח של כ- 1,161 מ"ר, בסכום כולל של 1,180,000 ש"ח, מחייב ומהווה הסכם מכר מקרקעין לכל דבר ועניין.

כן התבקשה אכיפת זכרון הדברים באופן מלא, ועד להכרעה בנקודה זו - התבקש כי יוטל איסור על המשיב ו/או על מי מטעמו, לעשות כל פעולה שיש בה לפגוע בביצועו או ביישומו, וכן לקיים מו"מ עם צדדים שלישיים בקשר למקרקעין, או לבצע בהם דיספוזיציה שהיא.    

2.                 המבקשת הינה חברה העוסקת בפרזול מוצרי ברזל, פח ואלומיניום, בבתי חרושת ומלאכה שונים. את אחד מהם, והוא נשוא דיוננו, היא מפעילה במקרקעין שהיא שוכרת מהמשיב, מזה למעלה מ- 20 שנה, החל מ- 1.7.91 ועד היום, יחד עם המבנה המצוי עליהן (להלן: "הנכס"). המדובר במבנה תעשייה הכולל שתי קומות וגלריה, ששטחו הבנוי עומד על כ- 593.5 מ"ר, מהם כ- 270 מ"ר נבנו ללא היתר (הכוונה לקומה העליונה של המבנה). יוער, כי בסמוך לנכס, ברח' החרושת 12, מפעילה המבקשת בית מלאכה נוסף, המצוי בבעלותה. מנהלי המבקשת ובעלי מניותיה, הם שניים - גודינגר סיני ולרר מאיר, כאשר הראשון (להלן: "סיני" או "מר גודינר"), הוא שפעל בשמה מול המשיב בכל הנוגע לנכס. 

המשיב, מר רחמים ברוך, יליד 1922, אשר יוצג בהליך ע"י אפוטרופסו בדין (החל מ- 12.12.11), בנו אבינועם ברוך (להלן: "אבינועם"), הינו בעל הנכס, החתום על זכרון הדברים למכירתו. 

הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לתוקפו של זכרון הדברים, בדגש על השאלה - האם המשיב היה כשיר, בשעתו, לחתום על ההסכם, אם לאו.

3. כעולה מחומר הראיות שהציגה המבקשת, לאחר שנים רבות שבהן השכיר לה את הנכס, פנה המשיב מיוזמתו למר גודינר, מנהלה, והציע לו לרוכשו ממנו. המו"מ שקדם לחתימת זכרון הדברים נשוא דיוננו, נמשך שנים אחדות, והבשיל לכדי הסכם, בשלהי שנת 2011. שני מגעים מהותיים נעשו טרם החתימה הנ"ל - הראשון, הינו הצעת סיני, במסגרת המו"מ, לרכוש את הנכס תמורת 1,500,000 ש"ח, בעקבותיה שולמה על-ידו מקדמה בסך של 100,000 ש"ח. בסופו של יום ההצעה סורבה והשיק לא נפרע ע"י המשיב. השני, הינו הארכת הסכם השכירות, וביצוע שינויים מינוריים בו, יומיים לפני החתימה (11.9.11).

זכרון הדברים שלפנינו, אשר נוסח על-ידי עו"ד מטעם המבקשת, נחתם בביתו של המשיב, בראשון-לציון, ביום 13.9.11. במעמד החתימה, נכחו מר גודינר, המשיב וחברו של המשיב, מר מנשה יהוד (להלן: "מר יהוד"). בגדרו של הסכם זה, הכולל שישה סעיפים, נקבעו פרטים, הוראות ותנאים ביחס למועדי התשלום, תשלומי המיסים ופיצויי הפרה במידת הצורך, כאשר לעניין שיעור התמורה שתשולם בעבור הנכס, הסכימו הצדדים על מנגנון של מינוי שמאי מוסמך אשר יקבע אותה, בהתאם לשוויו, בזו הלשון: 

"3. בתמורה לזכויות המוכר בממכר לפי הסכם זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר סכום אשר יקבע ע"י השמאי_______, וזאת כדלהלן:

א.      הצדדים יפנו לשמאי, באופן מיידי, על מנת שישום את ערך הממכר כפנוי וחופשי מכל עיקול שעבוד וזכות צד ג'. תוך 14 יום מקבלת חוו"ד השמאי יחתם הסכם סופי, על בסיס זכרון דברים זה, וישולם 10% מהתמורה שתקבע ע"י השמאי, כנגד הערת אזהרה.

ב.       תוך 45 יום מיום חתימת ההסכם הסופי, תשולם יתרת התמורה...".  

בסמוך לאחר החתימה, הציג סיני למשיב רשימת שמאים, הנותנים שירות ללקוחות בנק הפועלים המעוניינים בלקיחת משכנתא, והמשיב הביע רצונו בשמאית אישה. כך נבחרה השמאית דנה ניסן (להלן: "השמאית" או "השמאית ניסן") לעריכת שמאות שווי הנכס.

ביום 5.10.11 הוציאה השמאית תחת ידיה את חוות-הדעת, אשר העריכה את שווים של המקרקעין, על בסיס קונה מרצון ממוכר ברצון, בסך של 1,180,000 ש"ח. 

ביום 17.10.11 העבירה המבקשת לחשבון הבנק של המשיב סך של 118,000 ש"ח, המהווים 10% מסכום התמורה הכוללת שקבעה השמאית ניסן. ביום 2.1.12 נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין, לטובת המבקשת ולבקשתה, אלא שכעבור ימים ספורים, החזיר המשיב את המקדמה למבקשת, וסירב להמשיך לפעול לקיום זכרון הדברים.

ביום 12.12.11 (כ- 3 חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים) הוצא בביהמ"ש לענייני משפחה צו הממנה את בניו של המשיב - עמירם, אבינועם ובעז,  כאפוטרופוסים עליו, על כל המשתמע מכך. האפוטרופוסים אינם מוכנים להוסיף וליישם את הליך המכר וטוענים לבטלות זכרון הדברים.  

מכאן הבקשה שלפני לאכיפת זכרון הדברים, ככתבו וכלשונו, על המשיב.

4.                  המבקשת טוענת, כי הגם שהדבר לא נאמר לה מפורשות על-ידי המשיב, ניכר כי הוא אינו שבע רצון מקביעת השמאית ביחס לשווי הנכס, ולפי, שככל הנראה, הוא, או מי מטעמו, סבור שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, חזר בו מההסכמות שעוגנו בזכרון הדברים, וביקש לסגת מהן, וזאת בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת, בניגוד להוראת סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

לשיטתה, זכרון הדברים שנחתם בין השניים עונה על דרישת החוק, לעניין קיומם של הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות, בהיותו מפורט ומשקף את הסכמות הצדדים לעת החתימה עליו. היא מוסיפה, כי אף דרישת הכתב, המצויה ב סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מולאה כל צרכה, בהינתן שנכללו בהסכם כל הפרטים המהותיים הצריכים לעסקה - שמות הצדדים, זהות המקרקעין, תנאי ומועדי התשלום, תשלומי המיסים וחתימות הצדדים, ואין לראות בתנאי היחיד הטעון השלמה - הלוא הוא המחיר, שהושאר לקביעת השמאית, כדי לפגום כלשהו בדיותם של הפרטים המהותיים הכלולים בו, ובנפקותם המחייבת.

גם ביחס לטענת המשיב, שתיסקר להלן, ולפיה, כביכול, לא היה כשיר לחתום על ההסכם, סבורה המבקשת כי דינה להדחות, באשר, לשיטתה, המשיב התקשר עמה בהסכם מתוך גמירות דעת, כאשר הוא כשיר לחלוטין, ומבין נכוחה את משמעות חתימתו. זאת, בהמשך רציף למו"מ ממושך שנוהל ביניהם, שבו עמד המשיב על המקח, העמיד תנאים ויזם מהלכים.   

פועל יוצא מכך, לגישתה, הינו כי יש לאכוף על המשיב את זכרון הדברים, ולראות בו, כמי שהשתכלל לכדי הסכם מחייב, להעברת הזכויות בנכס כנגד תשלום התמורה המלא. כל תוצאה אחרת - יהא בה, לשיטת המבקשת, כדי לפגוע בזכותה הקניינית בנכס, באופן שאינו מידתי ושעולה על הנדרש.